Avete deciso di affrontare una delle spese probabilmente più importanti della vostra vita. Da dove iniziare? Gli aspetti da controllare quando dovete comprare casa sono molteplici, alcuni scontati, altri meno.
Il primo passo da fare è chiaramente quello di valutare le vostre necessità/esigenze/bisogni e capire quindi se ciò di cui avete bisogno è un appartamento, una villetta a schiera o una soluzione indipendente. Passo immediatamente successivo, se non precedente, è verificare la vostra disponibilità economica per l’acquisto. Siete davvero consapevoli di quanto potete spendere? Qualora la liquidità disponibile fosse insufficiente, o più semplicemente non la si vuole utilizzare completamente, la soluzione più semplice e sicura è quella di recarsi presso la vostra banca e verificare il mutuo che potete ottenere ed accertarsi che le rate del finanziamento siano poi sostenibili con il vostro bilancio famigliare. Una volta individuato il budget economico, considerate oltre al prezzo dell’immobile, anche i costi che l’acquisto di una casa comporta: costi di trasferimento di proprietà, notaio, eventuale provvigione agenzie, tasse, imposte, spese accessorie per arredarla, eventuali ristrutturazioni se necessarie in caso di immobili usati.
Bene, avete un budget e una tipologia di immobile. Potete iniziare a cercare l’immobile giusto. Il primo canale a cui tutti si affidano è il web, certamente un buon punto di inizio, probabilmente non resterà l’unico. State investendo parecchi soldi e dovete avere la certezza di non incappare in brutte sorprese. Quando valutate se un immobile può fare al caso vostro o meno dovete controllare anche aspetti tecnici e legali:
- L’abitazione deve essere stata costruita regolarmente.
Se così non fosse, e quindi fosse stata costruita abusivamente, accertatevi che il proprietario abbia presentato la domanda di condono edilizio e che abbia una concessione a sanatoria rilasciata dal comune di competenza. Attenzione: senza questo documento il notaio non stipula il rogito! - Non comprate un immobile se non è regolarmente accatastato come abitazione! Può capitare che immobili al primo o all’ultimo piano siano stati accatastati come magazzini e soffitte, se così fosse, vi ritrovereste a pagare un magazzino al prezzo di un appartamento e ad affrontare spiacevoli conseguenze come l’impossibilità di agganciare gas e luce e il possesso di un immobile senza valore.
- Verificate che non ci siano ipoteche sull’abitazione, ovvero che il proprietario non abbia contratto debiti offrendo come garanzia il suo immobile, attraverso una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari.
- Controllate che il venditori non abbia debiti verso il condominio prima di stipulare l’atto di compravendita. Il condominio può rivalersi sull’acquirente!!
- Accertatevi che il venditore abbia la titolarità per vendere, in caso di multiproprietari e accertatevi della provenienza dell’appartamento, soprattutto se l’immobile è pervenuto al proprietario per eredità o donazione. Un erede, che ritiene che la ripartizione ereditaria non fosse equa, può far valere i suoi diritti anche su “Voi” nuovi proprietari.
- È obbligatorio che il soggetto che cede l’immobile predisponga attraverso un tecnico abilitato da allegare al rogito il certificato di prestazione energetica dell’immobile ACE/APE.
VALORE DELL’IMMOBILE
Veniamo ora a uno dei punti dolenti nella compravendita di una casa: il valore dell’immobile. Errore che spesso fanno i proprietari degli immobili in vendita è sovrastimare la propria casa senza seguire criteri oggettivi e valori di mercato. Errore comune e comprensibile, poiché alla propria casa si collegano ricordi, emozioni, esperienze e capita di non riuscire ad essere oggettivi, per questo è preferibile affidarsi a un esperto che nell’effettuare la valutazione utilizza criteri oggettivi senza considerare componenti emotive.
La stima di un immobile comporta la conoscenza dell’estimo, del mercato immobiliare attuale e necessita di una certa esperienzache solo i professionisti del settore immobiliare possono avere, perché attenzione, una cosa è il prezzo richiesto, altra è il prezzo effettivo di mercato! La superficie considerata per la vendita è quella commerciale che, di norma, viene calcolata così: superficie netta dell’appartamento, il 100% della superficie dei muri perimetrali, il 50% della superficie dei muri in comune con altri appartamenti, orientativamente balconi e terrazzi scoperti vanno calcolati al 25% della superficie, balconi e terrazzi coperti al 35%… Lo sapevate? State attenti quindi a non pagare al 100% una cantina non abitabile!
Per valutare le condizioni del palazzo e dell’appartamento quindi, occorre un occhio esperto e allenato. Lo stato manutentivo di un condominio è visibile a tutti, ma i lavori da eseguire o i difetti nella struttura sfuggono ai non addetti ai lavori. È opportuno verificare, anche attraverso un tecnico specializzato se necessario, che tutti gli impianti tecnici a servizio dell’immobile da acquistare (elettrico, idrico, riscaldamento, condizionamento, etc.) siano funzionanti ed abbiano in dotazione le relative certificazioni di conformità alle leggi vigenti in materia di sicurezza. Controlla lo stato dei sanitari, degli infissi e delle porte, se puoi informati dall’amministratore condominiale per le parti comuni. Se molti componenti dell’abitazione sono consumati e difettosi ne dovrà essere tenuto conto nella fase di trattativa.
Se avete necessità di abitare il vostro immobile nell’immediato, l’acquisto di un appartamento eventualmente affittato comporta una diminuzione del prezzo dell’immobile, in base al canone percepito e alla durata del contratto, quindi valutate bene la vostra scelta prima di acquistare un immobile locato. L’inquilino avrà un contratto (4+4 o 3+2) che andrà rispettato come nuovi proprietari. In base al tipo di contratto in essere, quali futuri proprietari, potrete dare disdetta solo alla scadenza dei primi 4 o 3 anni e solo nei casi previsti dalla normativa, previo invio di disdetta nei termini per legge. In presenza di inquilino fatevi dare la copia del contratto di locazione e per poterlo far esaminare da un esperto!
LE FASI DELLA COMPRAVENDITA
Iniziamo dicendo che nella compravendita è obbligatorio, un atto scritto che contiene tutti gli elementi essenziali previsti di un contratto.
Prima del rogito, normalmente viene sottoscritto il contratto preliminare che può essere stipulato in forma privata oppure in forma pubblica, se regolarmente autenticato e trascritto da un pubblico ufficiale, come i notai.
Nel compromesso, o meglio contratto preliminare, devono essere indicati la descrizione dell’immobile, la sua ubicazione, la volontà di vendere e di acquistare delle parti, i tempi di consegna e rogito, la descrizione catastale ed urbanistica dell’immobile, il prezzo concordato, la corrispondenza dell’immobile con le planimetrie depositate, nonché tutti gli eventuali accordi particolari.
Tutti questi sono elementi, che il notaio o i professionisti del settore conoscono benissimo, non sono invece sempre noti a tutte le persone che affrontano una compravendita per la prima volta.
Di seguito elenchiamo alcuni suggerimenti utili e la documentazione necessaria per verificare le attività sopra elencate:
- In primis è necessario farsi consegnare dal proprietario il rogito di acquisto dell’immobile, le planimetrie catastali e quelle depositate nel Comune ove ubicato l’immobile, le certificazioni di conformità degli impianti tecnici, l’attestato di prestazione energetica,
- In caso di avvenuto pagamento di caparre e /o acconti prezzo devono essere precisati le modalità ed estremi dei pagamenti perché dovranno essere indicati nel rogito di compravendita
- Formalizzare gli accordi verbali in forma scritta attraverso il compromesso, anche se non è passaggio obbligatorio per l’atto definitivo di vendita notarile, diventa una garanzia per entrambe le parti
- Attenzione gli accordi verbali spesso generano incomprensioni
- Conoscete la differenza tra compromesso e proposta di acquisto? Nel caso del compromesso entrambe le parti, acquirente e venditore, sono vincolate alla compravendita. Nel caso della proposta di acquisto invece inizialmente è solo l’acquirente che si impegna ad acquistare, mentre l’obbligo del venditore a vendere sorge nel momento in cui la proposta viene accettata
- Farsi rilasciare dall’amministratore condominiale ultimo verbale di assemblea per valutare eventuali delibere, nonché ricevuta dell’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali di competenza;
- I dati da riportare sul compromesso sono sostanzialmente gli stessi da inserire nell’atto notarile, quindi: nome e cognome delle parti, data e luogo di nascita, domicilio e codice fiscale, descrizione dell’immobile oggetto di vendita, estremi catastali, garanzie del venditore circa ipoteche e/o trascrizioni pregiudizievoli, regolarità edilizio urbanistica e conformità delle planimetrie catastali allo stato di fatto dell’immobile, l’avvenuto rilascio del certificato di agibilità, eventuali vincoli, prezzo pattuito, caparra e modalità di pagamento, termini entro il quale sarà stipulato il rogito.
Come potete vedere le cose da sapere ed a cui pensare sono diverse, ecco perché molti si affidano all’esperienza e professionalità dell’agenzia che assiste i compratori e venditori passo dopo passo.
Anche nella scelta dell’agenzia occorre avere un occhio di riguardo, gli agenti immobiliari abilitati sono solo quelli regolarmente iscritti alla sezione dedicata in camera di commercio, presso la quale hanno dovuto sostenere un esame e perciò sono competenti in materie come diritto, catasto, estimo, condominio, fisco, permessi di costruire, normativa. Sono quindi persone preparate e con esperienza che vi affiancheranno e consiglieranno in ogni step, assistendo venditore e acquirente nel reperire tutta la documentazione attestante la provenienza e la titolarità dell’immobile, la presenza di eventuali vincoli, nonché nella valutazione delle eventuali condizioni del mutuo. Gli agenti immobiliari oltre ad essere continuamente aggiornati sull’andamento del mercato, delle norme vigenti, collaborano nel loro lavoro con altri professionisti del settore, quali avvocati, architetti, geometri e notai che potranno essere anche a vostra disposizione.
Un pacchetto di servizi completo per una decisione consapevole.